简介：婚前出售的房产如果双方都有借钱而只有一方姓名，另一方因为说什么或者害怕影响两个人的感情而未在房产证或者涉及证件中反映自己所的房屋所有权利，那么一旦日后双方反目，在拆分财产时难免会发生争执并使得这一方正处于不不受法律维护的有利方位。甲男2004年购房一套，当时价格18万元，甲男首付8万元，从银行贷款10万元，契税等其他费用1万元，婚前甲男还贷本息合计5万元。

2008年甲男与乙女成婚，房屋价值41万元，产权注册在甲男名下。婚姻关系延续期间双方联合还贷10万元将贷款清偿完，其中本金7万元，利息3万元。2012年再婚时房屋现值90万元。甲男与乙女双方对中止婚姻关系没异议，但对房屋补偿款的数额有异议。

甲男指出，其婚前早已与房地产公司签定购房合约并从银行贷款，虽然婚后还贷本息总计10万元，但每月银行都就是指其工资卡中定期扣款，女方并没参予还贷，再婚时无权取得任何补偿款。乙女指出，双方没誓约实施分别财产制，男方的工资收入应该归属于夫妻共同财产，再婚时应按房产现值90万元乘以男方购房时的价格18万元作为基数对其展开补偿，即乙女不应取得的补偿款是40万元。【法院裁判】 一审法院经审理指出，甲男和乙女结婚后还贷10万元，虽然系甲男每月用自己的工资卡交还银行贷款，但双方当事人并没誓约实施分别财产制，甲男的工资收入应该归属于夫妻共同财产。

根据《最高人民法院关于限于 中华人民共和国婚姻法 若干问题的说明(三)》第十条：“夫妻一方婚前签定不动产买卖合同，以个人财产缴纳首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产注册于首付款支付方名下的，再婚时该不动产由双方协议处置。依前款规定无法达成协议的，人民法院可以裁决该不动产归产权注册一方，仍未交还的贷款为产权注册一方的个人债务，双方婚后联合还贷缴纳的款项及其比较不应财产电子货币部分，再婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权注册一方对另一方展开补偿”的规定， 第一步应先计算出来诉争房产的贬值亲率，即诉争房产现价格除以(成婚时诉争房产价格+联合已还利息+其他费用)=90/(41+3+1)=200%; 第二步计算出来非产权注册一方扣除补偿款，即联合还贷部分除以不动产贬值亲率，该数额的一半即为不应补偿的数额。

10除以200%=20万元，非产权注册一方扣除补偿款为10万元。一审法院裁决诉争房产归甲男所有，甲男应缴纳给乙女10万元补偿款。乙女上告驳回裁决，二审法院裁决：驳回上诉，维持原判。

【案情分析】 《最高人民法院关于限于 中华人民共和国婚姻法 若干问题的说明(三)》发布实行后，审判实践中对第十条牵涉到的婚内联合还贷电子货币部分的计算出来，各地法院作法不一，计算结果也不存在较小差异。对于一方婚前贷款出售不动产、婚后夫妻联合还贷的情形，再婚时如何计算出来联合还贷的电子货币部分，可以使用具体方法计算出来的方法： 第一步是计算出来不动产贬值亲率，不动产贬值亲率=不动产现价格除以不动产成本，而这里的不动产成本相等出售时不动产价格+联合已还利息+其他费用。在计算出来不动产贬值率时，必需考虑到利息成本，无法非常简单地用不动产现价格除以成婚时价格必要得出结论贬值亲率。

“其他费用”是指交易所牵涉到的成本，归属于购房的适当开支，如契税、印花税、营业税、评估费、中介费等，但不还包括公共修理基金和物业费，因为其费用产生的基础并非交易，而是不动产长年用于中产生的费用; 第二步是计算出来非产权注册一方扣除补偿，即联合还贷部分除以不动产贬值亲率，该数额的一半即为不应补偿的数额。计算出来明确补偿数额时，不应留意确认计算出来时点，这里的电子货币是指婚后电子货币，不还包括婚前电子货币，后者归属于一方的个人财产。同时还不应考虑到两种情形下的修正问题： 一是再婚时贷款仍未清偿完，不能将夫妻联合早已偿还债务的利息算入不动产成本，而无法将宽约20年或者30年的仍未还贷的利息都划入成本，否则不会经常出现非产权注册一方既并未享用先前有可能产生的贬值收益、却要现实分担因算入所有利息造成补偿额减少的不公平结果; 二是一方出售不动产后经过一段时间才成婚的情形，计算出来不动产贬值率时，不应以成婚时不动产价格作为计算出来依据，无法以出售时不动产价格作为依据，因为出售不动产至结婚前这段时间不动产的电子货币收益归属于一方婚前个人财产。上述具体方法计算法简要易懂好操作者，对审判实践中审理涉及的案件获取了可资糅合的方法。

另外，在再婚拆分争议房产时，法官不仅要明了“双方婚后联合还贷缴纳的款项及其比较不应财产电子货币部分”，同时要根据婚姻法第三十九条的规定，根据财产的具体情况，按照照料子女和女方权益的原则做出公平裁判。也就是说，计算出来出有的补偿数额不是意味著的，法官可以根据案件的实际情况行使一定的权利裁量权，目的只有一个，即比较公平合理地解决问题纠纷，均衡维护再婚双方当事人的利益。审判实践中，有时也不会遇上房价暴跌的情况，比如出售房产时在一个较为低的点位，婚后夫妻联合还贷若干年后，再婚时房产的现值反而比当初出售时暴跌了。

面临这种房产没电子货币甚至经常出现负增长的情况，我们指出，产权注册一方最少要给另一方联合还贷本息一半的补偿。原因有二： 一是一方婚前早已签定房产买卖合同，出售什么地理位置、什么楼层、什么朝向的房产是购买方自己的自由选择，另一方婚后只是联合参予还贷，购买方大自然应该分担房价暴跌的风险; 二是再婚时房产判归产权注册一方，如果只是用作居住于而非投资，房价继续暴跌并会对其导致实质性损失。

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